O início de 2024 trouxe boas expectativas para os fundos imobiliários, com projeções de crescimento e estabilidade. No entanto, a realidade do ano tem sido bem diferente, e o Índice IFIX, que reúne os 100 maiores fundos imobiliários da bolsa, já apresenta uma queda de 11,02%. Embora esse cenário seja desafiador, ainda há fundos imobiliários que conseguirão encerrar 2024 com um saldo positivo, mostrando que, apesar das dificuldades, há oportunidades dentro dessa classe de ativos.
O Que São Fundos Imobiliários?
Antes de aprofundarmos as análises sobre o desempenho dos fundos imobiliários em 2024 e as perspectivas para 2025, vale explicar o que são esses fundos. Os fundos imobiliários (FIIs) são veículos de investimento coletivo que permitem aos investidores aplicar recursos no setor imobiliário sem precisar comprar um imóvel diretamente. Esses fundos compram, vendem, administram ou desenvolvem imóveis, como shoppings, prédios comerciais, hotéis, entre outros, e distribuem os lucros gerados por essas operações entre os cotistas. O rendimento dos FIIs vem, principalmente, de aluguéis ou da valorização dos ativos no portfólio, e a grande vantagem é que o investidor pode obter exposição ao setor imobiliário com um valor inicial de investimento relativamente baixo e, muitas vezes, com liquidez no mercado secundário (bolsa de valores).
O Desempenho dos FIIs em 2024
Apesar das expectativas iniciais de um bom desempenho, 2024 está se configurando como um dos piores anos da história para os fundos imobiliários. A desvalorização do IFIX e a queda dos preços dos fundos refletem diversos fatores macroeconômicos e financeiros.
Nos primeiros meses do ano, a expectativa era de que a taxa Selic continuaria a cair, o que seria benéfico para os FIIs. No entanto, o que se viu foi uma aceleração da inflação, seguida pela retomada do ciclo de alta dos juros. Esses fatores impactaram negativamente os ativos de risco, incluindo os fundos imobiliários. Além disso, a ameaça de tributação dos dividendos gerou um grande “pico de estresse” no mercado, afetando a confiança dos investidores nesse tipo de ativo.
O Que Esperar para os Fundos Imobiliários em 2025?
Para o ano de 2025, as perspectivas continuam desafiadoras. A previsão é de que a taxa Selic permaneça alta, variando entre 14,25% e 15% ao ano. Esse cenário tende a ser prejudicial para os ativos de risco, como os fundos imobiliários. Já que os investidores costumam migrar para opções mais seguras e rentáveis, como a renda fixa, quando os juros estão elevados. Isso pode resultar em uma redução da liquidez dos FIIs e em um fechamento das janelas de captação, ou seja, uma diminuição nas emissões de novas cotas desses fundos.
Além disso, a possibilidade de uma desaceleração econômica também impacta os fundos imobiliários, principalmente os que dependem de receitas de aluguéis, pois a demanda por imóveis pode diminuir em um cenário de baixa atividade econômica. No entanto, a situação não é totalmente negativa.
Oportunidades e Riscos
Embora o cenário seja desafiador, o indicador preço/valor patrimonial (P/VP) dos fundos imobiliários está atualmente em seus níveis mais baixos na última década. Isso pode representar uma oportunidade para quem está disposto a assumir riscos em busca de uma valorização futura. Além disso, o dividend yield do IFIX, índice que acompanha o desempenho dos FIIs na bolsa, está em torno de 12% nos últimos 12 meses, o que ainda pode atrair investidores que buscam uma boa rentabilidade no curto prazo.
Em termos operacionais, os fundos imobiliários continuam saudáveis, com boa gestão de seus ativos e boa distribuição de dividendos. Nesse contexto, os fundos imobiliários de crédito, que investem em títulos de dívida relacionados ao setor imobiliário, são considerados os mais promissores para os investidores. Esses fundos podem oferecer uma rentabilidade mais atrativa, especialmente em um cenário de alta dos juros.
Conclusão
O ano de 2024 está sendo desafiador para os fundos imobiliários, mas 2025 pode oferecer oportunidades para quem estiver disposto a lidar com a volatilidade e os riscos do mercado. O elevado dividend yield e os preços baixos podem representar uma boa oportunidade de compra, principalmente para investidores de longo prazo. No entanto, é importante ficar atento às mudanças no cenário econômico, como a taxa de juros e os impactos na economia como um todo, que podem afetar diretamente os resultados dos FIIs.